必須高度警覺，我國(guó)存在釀成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在風(fēng)險(xiǎn)

從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的客觀條件來說，我們具備形成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在條件。第一，我國(guó)是世界上第一大人口國(guó)，正在快速步入高收入國(guó)家。居民財(cái)富增長(zhǎng)速度快，收入和財(cái)富占有差距大，財(cái)產(chǎn)富裕階層的絕對(duì)數(shù)量大，形成了對(duì)中心城區(qū)高房?jī)r(jià)的強(qiáng)大潛在購(gòu)買力。第二，我國(guó)居民具有高儲(chǔ)蓄傾向，形成了居民對(duì)房地產(chǎn)的潛在投資和投機(jī)能力。第三，我國(guó)城鄉(xiāng)差距大，城市之間發(fā)展不均衡，城市群之間發(fā)展也十分不均衡，目前被社會(huì)認(rèn)可的只有以北京、上海和深廣為核心的三大城市群，其他城市群都還缺乏吸引力。近十年來，我國(guó)高收入行業(yè)主要集中在金融、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)三大產(chǎn)業(yè)群，而這三大產(chǎn)業(yè)群最集中的也是這三個(gè)城市群。這導(dǎo)致人口和人才過度向這三個(gè)城市群集中，持續(xù)推動(dòng)了三大城市群中心城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，形成了全國(guó)房?jī)r(jià)的標(biāo)桿。作為第一人口大國(guó)，我國(guó)的城市化起碼需要十個(gè)以上的核心城市群的大致均衡發(fā)展，才能逐步紓解北、上、廣、深人口和財(cái)富過分集中的壓力。第四，居者有其屋。我國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)投資意愿十分強(qiáng)烈，近十多年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，給居民提供的只是房?jī)r(jià)總是會(huì)持續(xù)上漲的單一預(yù)期，從沒有經(jīng)歷過房?jī)r(jià)持續(xù)性大跌的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。這十幾年來構(gòu)成居民財(cái)富差距的主要根源是是否敢買房、是早買房還是晚買房。這種普遍經(jīng)驗(yàn)在居民中形成了買比不買好、早買比晚買好的單一消費(fèi)心理。這些都是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特有條件。這些條件的疊加，會(huì)導(dǎo)致居民忽視房地產(chǎn)未來存在價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，更不關(guān)注住宅長(zhǎng)期投資的真實(shí)收益率，提前消費(fèi)、恐慌消費(fèi)和“羊群”消費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

從我國(guó)房地產(chǎn)的稅收制度、信貸制度和交易制度來說，基本上效仿了西方國(guó)家成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和做法，沒有充分考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和交易的特定條件，為房地產(chǎn)投機(jī)行為的盛行創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。這同我國(guó)前幾年的資本市場(chǎng)制度創(chuàng)新如出一轍。前幾年我們效仿西方成熟證券市場(chǎng)的制度設(shè)計(jì)，擴(kuò)大融資融券，提高投資杠桿率，推廣結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，大力發(fā)展各種衍生工具，擴(kuò)張資產(chǎn)管理平臺(tái)。然而，由于沒有充分認(rèn)識(shí)到這些創(chuàng)新制度和工具的推出，主要都是為了進(jìn)一步提高和活躍市場(chǎng)的交易流動(dòng)性，這在西方股票交易極度不活躍的市場(chǎng)條件下是有效的，但是在我國(guó)資本市場(chǎng)時(shí)常表現(xiàn)為交易和投機(jī)過度，推出這些制度無異于火上澆油，最終釀成了2015年股票市場(chǎng)的巨大異常波動(dòng)。

與股票市場(chǎng)相同，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)交易和投機(jī)過度的市場(chǎng)，只要看看各大城市鱗次櫛比的房地產(chǎn)中介門店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心，就可直觀知曉房地產(chǎn)過度交易的狀況。一些城市新區(qū)近一半的門店都是房地產(chǎn)中介。各種交通樞紐和地鐵出口，行人和游客被一群群舉著牌子的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)團(tuán)圍住，被境外游客戲稱為中國(guó)的“世界奇觀”。一個(gè)市場(chǎng)之所以能被投機(jī)和過度交易，一定是我們?yōu)橥稒C(jī)人創(chuàng)造了合適投機(jī)的市場(chǎng)條件。責(zé)任不在于人的投機(jī)性，而在于市場(chǎng)的供求和交易制度的設(shè)計(jì)上有問題。我們不能把中國(guó)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)現(xiàn)象都簡(jiǎn)單歸結(jié)為國(guó)民具有過強(qiáng)的投機(jī)稟賦。一個(gè)適合投機(jī)的市場(chǎng)一般具備四個(gè)條件：一是供給在一定階段是有限的或是被管制的。一個(gè)供給能隨著需求無限擴(kuò)張的市場(chǎng)，是無法被投機(jī)的；二是投機(jī)人可以使用杠桿，也就是使用別人的資金來投機(jī)；三是市場(chǎng)交易有足夠的活躍度，投機(jī)人能夠及時(shí)退出；四是投機(jī)所得能夠基本實(shí)現(xiàn)歸投機(jī)人所有。我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以投機(jī)過度，就是因?yàn)槲覀優(yōu)橥稒C(jī)創(chuàng)造了這四個(gè)條件。我國(guó)股票市場(chǎng)實(shí)行發(fā)行審核制，發(fā)行節(jié)奏由監(jiān)管部門控制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)由各級(jí)政府控制，土地供應(yīng)節(jié)奏不取決于市場(chǎng)。我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都可以使用杠桿，房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票市場(chǎng)。今年1到8月住宅銷售金額約五萬多億元，居民住房貸款增加近三萬億元，足見今年居民買房的杠桿率超過了60%。我國(guó)股票和房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)都存在嚴(yán)重的交易過度，都是全世界交易最頻繁的市場(chǎng)，演變成了好像一級(jí)市場(chǎng)是為二級(jí)市場(chǎng)服務(wù)的，市場(chǎng)功能完全顛倒。我國(guó)對(duì)股票投資所得不征資本利得稅，對(duì)二手房交易所得征收20%所得稅。但是由于各地政策不一，部分地區(qū)可以豁免。即使征稅地區(qū)，中介機(jī)構(gòu)也可以通過做低房?jī)r(jià)、合同外付款等方式，全部或部分規(guī)避稅收。這幾乎是業(yè)界公開的秘密?？傊墒泻头渴卸紴橥稒C(jī)盛行創(chuàng)造了這四大條件。